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2020Q1土拍小結 | 北京一季度土拍冷熱互現:樓面價同比漲超八成,成交面積下滑近五成

每日經濟新聞 2020-04-09 19:05:45

一季度北京土地市場表現如何?

每經記者 王佳飛    每經編輯 魏文藝    

今年一季度,北京以673億元的土地出讓總金額,排在全國城市第二位,僅次于上海。

不過,對于疫情影響下的一季度的北京土地市場,很難用一個確定的詞匯來描述。這期間,既出現了成交面積近五成的下滑,同時也帶來了成交樓面均價超八成的上漲。

《每日經濟新聞》記者注意到,4月初北京土地市場的低開,又為市場帶來了一絲不同的氣息。

樓面價同比上漲81%

2月11日,北京進行了疫情之下的首場土拍,和想象中的冷清不同,這場人人戴口罩下的爭奪最終成交額超過80億元。通州馬駒橋鎮亦莊新城地塊甚至出現了39輪的加價爭奪。

2月18日,通州區臺湖鎮亦莊新城站前區地塊出讓,有17家房企參與爭奪,最終被綠城以13.48億元、附加7%自持的代價競得。

2月的北京土拍中,總價超過60億元的地塊便有4宗,北京市昌平區東小口鎮地塊更是拍出78.8億元的高價而成為限競房總價“地王”。

這種火爆也體現在統計數據上。中指研究院統計顯示,今年前3月,北京住宅用地推出樓面均價為32633元/平方米,同比上漲89%;成交樓面均價為37057元/平方米,同比上漲81%。

20193~20203月北京住宅用地價格走勢?數據來源:CREIS中指數據

3月份,北京推出樓面價更是達到近一年來峰值。當月北京住宅用地推出樓面均價為46298元/平方米,較上月每平方米增加18453元。

中指院報告稱,“一季度,北京‘不限價’宅地占比明顯增多,成交的16宗宅地中共12宗未對銷售價格進行限制,此類地塊房企拿地積極性較高,助推成交樓面均價同比走高?!?/p>

溢價率方面也繼續上揚。一季度北京成交的16宗住宅用地中有10宗為溢價出讓,平均溢價率為19%,較去年同期上漲8個百分點。

在土地出讓金額方面,前3月北京673億元的總金額僅次于上海位居全國城市第二,同比增幅為12%。

成交面積同比下滑49%

一方面是成交樓面地價大幅上漲,另一方面卻是供地面積和成交面積均出現大幅下降。

中指研究院統計顯示,今年1~3月,北京共推出住宅用地16宗,合計93萬平方米,同比下滑48%;成交16宗,合計80萬平方米,同比下滑49%。

3月份,北京僅推出2宗住宅用地,均位于朝陽區,合計18萬平方米。但該月無宅地成交。

?20193~20203月北京住宅用地供求變化??數據來源:CREIS中指數據

當然,出現土地成交面積下降的不僅僅是北京。今年一季度,4個一線城市共推出土地146宗,面積683萬平方米,同比減少29%;共成交土地142宗,成交面積683平方米,同比減少15%。

對于土地市場出現的成交量減少但成交金額卻上升的現象,諸葛找房解釋稱,一季度全國主要地級市推出地塊質量較好,帶動土地成交樓面均價同環比均雙雙走高。

此外,值得注意的是,一季度土拍市場出現一個明顯的趨勢,房企傾向于聯合拿地。如北京通州馬駒橋鎮亦莊新城地塊被“華潤+中交”聯合體拿下,北京昌平區東小口鎮地塊被“首開+住總+建工”聯合體競得。在2月北京的土拍中,還出現如“首開+旭輝”“住總+興創”“保利+金地”“華潤+北科建+中交”等聯合體,甚至連向來獨來獨往的中海也聯合實創共同競拍。

中指院報告指出,一季度入榜成交總價TOP10地塊中,半數地塊被聯合體競得,主要是由于這些地塊總價較高,且多位于熱門城市,開發限制多,聯合體拿地有利于降低風險。

4月將有8宗宅地入市

4月1日當天,北京市規劃和自然資源委員會官網表示“因故暫停北京市朝陽區金盞鄉小店村3005-02、3005-08地塊掛牌交易”,業內猜測是因為沒有企業競價而暫停。

而在4月2日出讓的朝陽金盞鄉、望京花家地、昌平朱辛莊西區三宗地塊,皆以底價成交。

其中,“中海+首開”聯合體以46億元底價獲得朝陽區金盞鄉小店村3005-12不限價地塊;望京花家地西里三組團配套綜合樓1006-605地塊則是由金隅以3.52億元摘得;昌平區朱辛莊新區ZXZ-010地塊該地塊被北京裕聰置業以5.6億元的底價拿下。

《每日經濟新聞》記者注意到,望京和朱辛莊兩宗地塊需要企業100%自持,這或許是溢價率不高的原因之一。

20193~20203月北京住宅用地溢價走勢? 數據來源:CREIS中指數據

另外,4月份北京將有8宗宅地入市,總起始價近253億元。而按照《北京市2020年度建設用地供應計劃》來看,今年的供地規模和2019年大致相當。

不同的是,2020年北京宅地首次分類為產權類住宅用地和租賃類住宅用地,計劃供應住宅用地1000公頃,其中產權類住宅用地870公頃,租賃類住宅用地130公頃。產權類住宅中,年度入庫任務600公頃,供應下限300公頃。

此外,2019年度北京安排國有住宅用地950公頃。其中,商品住宅用地600公頃,保障性安居工程用地350公頃,商品住宅用地設定供應下限為300公頃。

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封面圖片來源:攝圖網

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