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每經熱評|順勢而為降杠桿 才是房企的正確態度

每日經濟新聞 2021-06-18 09:05:07

每經評論員 薛暉?

日前,萬科發布《第十九屆董事會第九次會議決議公告》(下稱《公告》),擬對去年5月通過的《關于補充完善復雜項目及非開發業務的跟投機制》進行迭代。頭部房企萬科的這則“不起眼”的小公告,揭示了行業的一個“刺眼”的大問題——跟投。

萬科的公告首先擴大了跟投人員的范圍,將董、監、高等企業高層納入,其意在不能讓風險都由基層員工承擔。其次,明確了跟投比例和分紅比例。例如,跟投人員直接或間接持有的項目權益比例合計不超過10%,單一跟投人員直接或間接持有的項目權益比例不超過1%。第三,特別規定了“資金來源”——跟投資金全部由員工自籌,公司及下屬企業不得為員工提供貸款,包括貸款擔保。?

房企員工內部跟投,是指員工參與企業項目的投資,同時承擔風險并分享收益。過去十多年,房地產一路高歌猛進,不少企業為了加速擴張,采取鼓勵甚至命令員工跟投的方式籌集資金。由于絕大多數項目都賺錢,跟投的分紅可能比工資獎金還多,員工也就樂于參加。然而,隨著房地產市場調整,行業利潤率整體下調,風險日趨凸顯。一些房企的項目虧損,員工的跟投資金也會“打水漂”。此前坊間鬧得沸沸揚揚的福晟員工“討薪”事件,其討要的并不是工資和獎金,而是跟投的本息。

不難看出,跟投是把雙刃劍,其本質上是房企加杠桿的另一種隱秘手法——其隱秘性在于負債并不體現在財務報表里。既然是杠桿,項目一旦發生虧損,其危害也會加倍放大。尤其是員工在企業利誘和命令下的跟投,常常會向親朋借貸,無意中也擴散了金融風險。如果企業再要求員工貸款跟投或給員工提供貸款擔保,則無疑會將杠桿繼續放大。萬科的公告,無疑意在化解相關風險。?

加杠桿是近些年房地產業的頑疾。監管層三令五申和歷次調控,都意在去杠桿。然而房地產又是一個資金密集型行業,部分企業為了發展,又會千方百計加杠桿。開發貸、過橋貸、基金、信托,無所不用其極。除這些常規融資渠道外,還有不易察覺的“財技”,如跟投以及近期曝出的商票兌付問題。由此可見,部分房企的真實負債和杠桿率,可能比其披露的數據要大。

部分房企之所以想方設法加杠桿,并非不知風險,但只要將來房價能夠持續上漲,所有風險都會煙消云散。過去二三十年,許多押寶房價上漲的房企嘗到了甜頭。然而,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清新近警告“押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價”,正是提醒企業要走出思維慣性,理性看待市場新方向。

監管層之所以要確定“房住不炒”的定位,之所以長期深入地調控房地產行業,之所以對房企劃出融資“三道紅線”,就是預判到繼續上漲的房價無論對于本行業還是國民經濟都弊大于利。在此大背景下,如果繼續押寶房價上漲,無異于火中取栗。種種跡象表明,降杠桿已是大勢所趨,順勢而為才是一個企業家押寶的正確態度。

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